Toda construcción que invada la vía pública o exceda los linderos del predio constituye una afectación a la propiedad privada y puede ser sancionada con la demolición de la obra, sostuvo el abogado Miguel Cavero Velaochaga, especialista en temas inmobiliarios.
Recordó que, según el artículo 954 del Código Civil, la propiedad de un terreno comprende tanto el subsuelo como el sobresuelo, limitados al perímetro superficial del predio y en la medida en que sea útil al propietario para ejercer su derecho.
En ese sentido, precisó que, si una edificación sobrepasa dichos límites, ya sea ocupando áreas públicas o invadiendo predios colindantes, se configura una infracción legal que vulnera derechos de terceros.
Cavero destacó que, incluso, la ley contempla la posibilidad de que subsuelo, superficie y “aires” tengan distintos propietarios, lo que hace indispensable respetar los linderos al momento de construir para evitar conflictos legales y medidas correctivas.
Del mismo modo, los bienes de dominio público (vías, plazas, parques, etcétera), tienen determinada extensión superficial, que igualmente debe respetar el propietario al momento de ejercer su propiedad aplicando el citado artículo 954.
Sin embargo, en los últimos 5 años aproximadamente se ha evidenciado una práctica todavía anterior, que era poco visible, pero que ya había sido evidenciada en el año 2012 por mis alumnos del curso de “Derecho Urbanístico”, durante sus trabajos de campo; me refiero a la denominada “invasión” o “apropiación” de la vía pública (y de su mobiliario), por parte del propietario del predio colindante a esta al construir. Así, recientemente hemos visto en los medios, casos en los cuales personas construyen su casa en áreas presuntamente públicas.
Si bien el “derecho a edificar” tiene las limitaciones administrativas que prevén los parámetros urbanísticos y edificatorios aprobados por el distrito correspondiente, dichas “invasiones” o “apropiaciones” de la vía pública: (i) deben ser abordadas por la autoridad municipal, pudiendo llegar a una demolición por ejecución coactiva (casi nunca ejecutada por falta de presupuesto de las comunas); (ii) constituyen hechos extrarregistrales; pero que podrían llegar al registro como parte de un rogatoria para regularización de dicha edificación (fábrica).
Sin embargo, aunque sería improcedente la inscripción de una fábrica que invade la vía pública (Resolución Nº 087-2018-SUNARP-TR-L), si resulta procedente la regularización registral de una fábrica cuya rogatoria no comprenda el área ocupada sobre la vía pública, tal como lo señala la Resolución N° 4637-2022-SUNARP-TR.
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Publicado: 2/9/2025