Antes de alquilar una casa o departamento los propietarios deben adoptar “una serie de medidas básicas” para evitarse, en la medida de lo posible, futuros juicios de desalojo, sostuvo el experto en temas inmobiliarios, Franco Soria Palacios, quien destacó también la necesidad de que se creen juzgados especiales para atender exclusivamente los citados procesos.
En diálogo con el Diario Oficial El Peruano, el abogado planteó que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) establezca formatos tipo para los contratos de alquileres, de tal manera que se puedan usar en la gran mayoría de operaciones que se efectúan en el país.
Prevención
Sobre las acciones previas, el especialista recomendó a los dueños de los inmuebles que “antes de alquilar adopten una serie de medidas básicas. Por ejemplo, es importante que verifiquen si su eventual inquilino figura en Infocorp y, en la medida de lo posible, deben pedirle información sobre dónde alquiló antes para conocer referencias de sus antiguos arrendadores”.
“Averigüen dónde trabajan y traten de saber cuáles son sus ingresos, realicen una mínima investigación sobre la calidad crediticia y antecedentes policiales, judiciales de la persona. Eso reduce bastante el riesgo, pero no lo elimina completamente”, alertó.
Soria aconsejó firmar el mejor contrato posible, que es básicamente el del desalojo exprés. “Si cuenta con una escritura pública o se aprueba el proyecto de ley con firmas legalizadas para los contratos de arrendamiento [que se presentó en el Congreso], tendrá el proceso judicial más corto posible, pero que lamentablemente en el Perú no es tan corto”, aseveró.
“Una gran reforma de fondo podría ser la creación de juzgados especializados solo en desalojos. De esta manera, si el propietario cuenta con la escritura pública o la firma legalizada, si se aprueba el proyecto, y acredite que el inquilino debió salir, por ejemplo, en abril y no lo hizo, sacarlo no debería demorar un mes”, afirmó.
El socio del estudio Rubio Leguía Normand Asociados dijo que para agilizar estos procesos el Poder Judicial “debe contar con jueces que atiendan esos casos en masa, que los ejecuten sin dudar y que sean rápidos. En cualquier parte del mundo esto no debería durar más de un mes porque ya no se discute nada, solo se ejecuta, por eso se llama proceso de ejecución, pero acá puede tardar un año”.
Formatos
Soria mencionó que el MVCS podría publicar formatos tipo bien redactados que servirían para el 90 % de operaciones de alquileres que se realizan en el país porque mucha gente no sabe qué contrato usar. Pueden buscar en Google modelos que quizá no se vinculen con la legislación peruana, pero sí hay algunos medianamente buenos, agregó.
“Sin embargo, habría más seguridad si el Ministerio de Vivienda tuviera un portal que establezca contratos generales, con lo cual la gran mayoría de gente que no puede pagar un abogado, aunque siempre es bueno que te asesore uno, usaría los modelos del Estado. Muchas de las operaciones de arrendamiento de vivienda se podrían hacer de manera más segura”, recalcó.
El experto manifestó que en arrendamientos muy sofisticados, con precios mucho más altos, probablemente, se necesiten abogados. “Mientras intervenga un abogado mejor, pero ahí hay un tema de honorarios, de costos, que mucha gente lamentablemente no puede pagar”, refirió.
“¿Quién debe atender esta situación? Pues el Estado, que debe decir que si arrienda una casa y es una situación normal, que incluye al 90 o 95 de las operaciones en el país, este es el contrato que tiene que usar. Además, elaborar un formato específico o colocar tres modelos con especificaciones para cada uno a fin de que el ciudadano los utilice con facilidad”, sugirió.
A la par, apuntó, es importante que el ministerio difunda el abecé de las acciones previas que tienen que adoptar los dueños de los inmuebles antes de firmar un contrato de arrendamiento. “El fondo Mivivienda cuenta con un registro en el que se inscriben a las personas que tienen demanda de desalojo, pero eso casi ni se difunde”, agregó.
“Es necesario que exista mucha información, fácil de acceder, en la que, por ejemplo, se escriba un nombre y aparezca si tiene procesos de desalojo o demandas de un propietario. Así, ya no le alquilará su inmueble. Esa información debería ser fácil de hacerla circular, pero nunca he entendido por qué el Estado en su conjunto no lo hace”, lamentó.
Mercado actual
“Hoy en día, mucha gente que no puede acceder a créditos hipotecarios y los jóvenes de 20, 25 y 30 años no compran y prefieren alquilar por una elección de vida porque se sienten más libres, sin hipotecas, y si no les gusta el lugar, se mudan a otro con facilidad”, subrayó Franco Soria.
Para el abogado, en los últimos años se registra más demanda de arrendamiento que antaño. “¿Cuál es el gran problema? Que si no salen los inquilinos, los dueños se demorarán meses o años para sacarlos de sus propiedades”, expresó.
“Con reglas más claras es mejor para todos, para el propietario que quiera alquilar y para que el arrendatario no sea un sinvergüenza. Si lo es, el sistema debería permitir identificarlo con cierta facilidad. ¿Cómo lo identifica? Si mantiene deudas en Inforcorp, si tuvo procesos de desalojo anteriores u otro tipo de procesos por deuda, porque no pagó el alquiler. El Poder Judicial podría brindar esta información muy fácilmente”, puntualizó.