El subarrendamiento de un inmueble es un hecho que puede ocurrir en el marco de la ejecución de un contrato de arrendamiento, por lo que debemos conocer los aspectos clave de este contrato. En el país, el arrendamiento es regulado entre los artículos 1666° y 1712° del Código Civil, en adelante, el código.
Entre las pocas definiciones que nos presenta el código, que este año cumple 40 años, encontramos en el artículo 1666° que “por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”. En aplicación de dicho artículo, en un contrato de arrendamiento inmobiliario, el propietario cede uno de los atributos del derecho de propiedad que se detallan en al artículo 923 del código: “usar” y el inquilino se compromete a pagar una renta.
Ahora bien, un contrato de arrendamiento no necesariamente será suscrito por ambos cónyuges. Podría firmar solo uno de ellos, si el bien es propio, en cuyo caso deberá figurar como titular registral único. Al respecto, léase la Res. 1536-2011-Sunarp-TR-L). Igualmente, podrá suscribir el contrato el administrador (artículo 1667° del código); o el apoderado.
Antes de firmar un contrato de arrendamiento, resulta esencial que el inquilino (I) compruebe in situ la posesión o utilidad del predio (realidad física) que tiene el arrendador respecto a la superficie o suelo, sobresuelo y aires, aplicando las reglas del artículo 954° del código; y (II) que revise la partida registral del predio e identifique la anotación de una constitución de usufructo y/o superficie en todo parte del predio involucrado, evitando futuras controversias.
Las obligaciones principales del arrendatario (inquilino) constan en los diversos incisos del artículo 1681° del código. Podemos decir que en aplicación del inciso 9 de este artículo, el subarrendamiento total o parcial de un inmueble se encuentra prohibido “por default”. Sin embargo, en dicha norma, también consta la precisión que esto es posible si existe el consentimiento escrito del arrendador.
En el subarrendamiento de un inmueble sin consentimiento del arrendador ingresa un tercero en la relación jurídica. Alguien que no estaba al iniciar esta, por lo que corresponde que suscriba una adenda en la que se obligue al igual que el inquilino inicial, caso contrario podría convertirse en un poseedor precario si el inquilino que suscribió el contrato se retira del inmueble objeto de arrendamiento, deja la posesión (uso) a este.