Por: Raúl Gastulo PalaciosToda crisis, por más crítica que sea, siempre representa una oportunidad y la pandemia generada por el covid-19 no es la excepción. Esta coyuntura está generando que las tasas de interés de los créditos hipotecarios bajen, lo cual eleva las posibilidades para que más familias peruanas cumplan el sueño de la casa propia.
De acuerdo con información del portal de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP (SBS), el promedio de la Tasa Efectiva Anual (TEA) del crédito hipotecario bajó 56 puntos básicos en lo que va del año. El 2 de enero la TEA promedio era de 7% anual y al 5 de noviembre se ubica en 6.44%.
Vemos que en el BCP la TEA pasa de 6.96% a 6.33%, en el BBVA de 6.60% a 6.39%, en Interbank de 6.68% a 6.37%, en Scotiabank de 6.84% a 6.23%, en Pichincha de 9.29% a 9.16%, en Banbif de 7.88% a 7.57% y en GNB de 8.73% a 6.50%.
Los únicos bancos que subieron su TEA fueron Banco de Comercio (de 8.75% a 8.93%) y Mibanco (de 14.08% a 14.67%).
Factores que explican menores tasas
Según explicó el profesor de Pacífico Business School, Jorge Carrillo, las tasas de interés han ido bajando en lo que va del año por dos factores principales. El primero es la rebaja de la tasa de interés de referencia del Banco Central de Reserva (BCR).
“La tasa de interés de referencia que ofrece el BCR hoy en día es muy baja, cercana al 0%, y esto permite a los bancos financiarse a menores precios. Con un dinero más barato, el banco tiene margen para bajar tasas y hacer atractivo el crédito”, señaló a la Agencia Andina.
Cabe indicar que la tasa de interés de referencia del BCR se ubica en 0.25% anual.
El otro factor, indicó Jorge Carrillo, es el exceso de liquidez que registran los bancos por el poco ritmo de colocaciones y el alto nivel de ahorro. “Existe poca demanda de créditos y esto está haciendo que los bancos tengan exceso de liquidez porque colocan poco dinero”, comentó.
“A esto se suma el hecho de que las personas estén ahorrando demasiado. El ahorro creció más de 20% debido al retiro de recursos de las AFP y porque las familias gastan menos debido a que no hay cines, casinos, teatros, bares, discotecas y las plazas turísticas están cerradas”, agregó.
También bajaron en Mivivienda
La TEA promedio en las colocaciones del Crédito Mivivienda también siguió la tendencia a la baja registrada en el mercado bancario. Pasó de 9.90% anual en enero a 9.61% en octubre.
Sin embargo, esta se muestra por encima del promedio en un poco más de dos puntos porcentuales.
Según explicaron analistas financieros, esto se debe a que la cartera del Fondo Mivivienda es más riesgosa que el crédito hipotecario tradicional.
“El Fondo Mivivivienda maneja montos más pequeños y los créditos están dirigidos a familias de ingresos medio, entonces suelen tener más riesgo”, apuntó Jorge Carrillo.
Añadió además que los costos financieros son mayores. “Si ponemos como ejemplo que el gasto operativo de un crédito hipotecario puede ser de 5,000 soles, entonces este costo es menor, en términos relativos, en un crédito para una vivienda de un millón de soles en comparación a una hipoteca de 200,000 soles que es lo que maneja el Fondo Mivivienda”, explicó.
¿Cómo acentuar el descenso?
A su turno el profesor asociado del área de Finanzas de la Universidad Esan, Jorge Guillén, sostuvo que la solución para bajar las tasas del Fondo Mivivienda pasa por generar más actores (crediticios) en la oferta y ofrecer mayores proyectos hipotecarios para hacer más atractivo el mercado inmobiliario peruano.
Sobre la posibilidad de implementar el mecanismo de subastas para la reducción de tasas (como ocurrió en Reactiva Perú), manifestó que, justamente, por la falta de actores es que esta modalidad no tendría el mismo efecto.
“Es probable que las eventuales subastas del Fondo Mivivienda se declaren desiertas por los pocos bancos interesados. También podría haber colusión y no habría mucha rebaja”, expresó a la Agencia Andina.
Recordó además que cualquier banco no puede ofrecer créditos Mivivienda pues tiene que tener un permiso.
Comentó que, con una mayor competencia en el mercado, las familias que proyectan adquirir una vivienda con el Fondo Mivivienda, podrían ir de banco en banco comparando las tasas, pero con pocos “jugadores” hay escaso margen para el análisis.
“Además, en este mercado de mayor riesgo se aplica una ley básica de las finanzas: a mayor riesgo, mayor retorno. Por eso es que las tasas del Fondo Mivivienda son más altas que las de los créditos hipotecarios tradicionales. Para bajarlas habría que reducir el riesgo de esos hogares”, subrayó.
¿Y cómo afecta un dólar elevado?
Pese a que la pandemia ha generado condiciones favorables para las familias que demandan una vivienda, un factor que está jugando en contra, desde hace algunas semanas, es el tipo de cambio.
El dólar cerró el jueves 5 de noviembre en 3.596 soles. En octubre el precio del dólar subió 1% en comparación a setiembre último y se apreció 6.3% en comparación al mismo mes del 2019.
Con un dólar al alza el precio de la vivienda se encarece, toda vez que la mayoría de las empresas inmobiliarias se resguardan de las volatilidades monetarias cotizando los inmuebles que venden en dólares. Cuando el dólar sube, se eleva el costo de las viviendas.
Esto a su vez incrementa el monto a financiar pues si un banco otorga un crédito para una vivienda de 100,000 dólares a un dólar a 3.50 soles, prestará 350,000 soles.
Pero si por algún motivo, la familia no compró en ese momento y regresa al banco en un mes por la misma vivienda de 100,000 dólares, con un dólar a 3.65 soles, ahora la entidad bancaria financiará 365,000 soles, es decir 15,000 soles más.
Por eso 15,000 soles de más, con una TEA de 6.23% (la más baja del mercado) y a un plazo de 20 años, la familia pagará 35,238.3 soles adicionales.
Al respecto, Jorge Carrillo indicó que, si bien podemos esperar uno o dos meses más hasta que se estabilice el dólar, no hay que desaprovechar la coyuntura de tasas crediticias bajas.
“De repente esperar a fin de año para ver si se estabiliza el dólar no estaría mal, pero no hay que dejar pasar mucho tiempo porque si nos demoramos podemos perder el inmueble que nos interesa”, enfatizó.
¿Subirá el costo de construcción?
Por su parte, el presidente del Comité de Análisis del Mercado de ASEI, Ricardo Arbulú, anotó que el alza del dólar encarece algunos insumos del sector, lo cual incrementaría en 3% el costo de construcción en los próximos seis meses.
Estimó que este aumento del costo de construcción elevará el precio de las viviendas en 2%. “Ese es el nivel de incremento que veremos en los próximos meses, pero no esperamos un nivel mayor”, subrayó a la Agencia Andina..
Proyectó que el sector espera para el último trimestre del año y el primer trimestre del 2021 una consolidación en la recuperación de las ventas de inmuebles. Afirmó que el alza del dólar no trabará dicha dinamización.
“En el Perú existe una demanda real, no hay una demanda especulativa. Las familias compran por una necesidad de vivienda y comprarán así el dólar suba”, consideró.
Destacó que en los últimos meses el gran dinamizador del sector inmobiliario fueron las menores tasas de interés y las medidas del Gobierno lanzadas en mayo último para sostener la demanda.
“Tanto los subsidios que otorga el Gobierno y las menores tasas de interés favorecen que las cuotas mensuales a pagar y los montos a financiar sean menores”, finalizó.
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(FIN) RGP/JJN
Publicado: 6/11/2020