por Percy Buendía QuijandríaLos padres demuestran de diversas maneras el cariño a sus hijos, ya sea de forma afectiva o con hechos que materializan este amor filial: por ejemplo, ceder a uno o cada uno de sus vástagos parte de la vivienda en la que habitan, los "aires" de la casa o los pisos superiores construidos.
Se podría decir que hasta acá todo bien con la decisión, pero un aspecto que muchos progenitores no tienen en cuenta es concretar “en papeles” esta determinación. No bastan las palabras, el trámite se debe efectuar “en vida, a fin de evitar conflictos a la muerte del titular registral del inmueble”, aconseja el director de Inmobilex, Miguel Cavero Velaochaga.
Adquisiciones
El abogado inmobiliario recuerda que en el Perú la manera más tradicional de acceder a la soñada casa propia es mediante la adquisición de un terreno. “De allí que la principal forma de urbanización en nuestro país siempre ha sido la autoconstrucción”, rememora.
Por lo tanto, señala, es común encontrar casos de personas que compraron su terreno. "Luego, construyeron varios pisos a su ritmo, algo que considero típico en el país y llamo el emprendimiento en la producción de ciudad”.
En ciertos casos, asignaron o permitieron a sus hijos o familiares la posesión e incluso la autoconstrucción en cada piso. "Hasta estas personas levantaron en los aires", afirma en diálogo con el Diario Oficial El Peruano.
“Sin embargo, no formalizaron la titulación del terreno, que es el primer paso, o si lo hicieron en Registros Públicos el inmueble solo figura como terreno. Está pendiente de inscribir el registro de la edificación, conocido como la declaratoria de fábrica, lo que permitirá que el propietario del suelo sea reconocido también como dueño de los ambientes o pisos construidos”, explica.
El director de Inmobilex sostiene que el hecho de que sobre un terreno se hayan construido varios pisos y estén en posesión de diferentes personas o familias no significa que el inmueble resultante se regule mediante la normativa aplicable a la propiedad horizontal (Ley 27157 y su reglamento).
“Para someter una edificación a ese régimen de propiedad es necesario que se le otorgue un reglamento interno y se proceda a la independización de cada unidad inmobiliaria construida. De esta forma podrán pagar sus servicios comunes en la proporción que les corresponda, según el criterio adoptado en el reglamento interno”, asevera.
Proceso
Ahora bien, “¿qué ocurre si no se ha otorgado el reglamento interno? Pues, el dueño del suelo será reputado propietario de todo lo construido hasta que mediante los procedimientos legales correspondientes se demuestre lo contrario”, explica Cavero.
En este caso, el abogado recomienda "que si alguien cede parte de su inmueble familiar a sus hijos o familiares y estos construyen de manera informal o irregular, sin previamente independizar o regularizar lo construido en tales condiciones, todo trámite se haga en vida, a fin de evitar conflictos a la muerte del titular registral del inmueble”.
Incluso, refiere, estas peleas se presentan en vida, “pues, se reputa propietario de todo al dueño del terreno hasta que se demuestre o regularice, en sentido contrario o particular, según el caso”.
“Si no pueden hacer la regularización por razones económicas es recomendable que firmen un convenio privado en el que se comprometan sobre los pagos comunes, reconozcan los derechos sobre lo construido, etcétera. Deben hacerlo ante un centro de conciliación, a fin de darle al acuerdo un efecto ejecutivo”, manifestó.
Así, enfatiza, si alguien incumple, se utiliza el acta firmada ante el centro para entablar las acciones judiciales correspondientes y exigir su cumplimiento ante un juez.
Trámite
Cavero detalla que si un padre de familia levantó varios pisos sobre su terreno y desea asignarles estos a cada hijo, podría hacer un trámite de independización de cada unidad inmobiliaria [piso] construida y, de manera simultánea, un “anticipo de legítima”, que es un “adelanto de la herencia” o herencia anticipada.
La Sunarp señala que “para ejecutarla, se tendrá que elaborar una minuta en la que deberá constar la cláusula de aceptación del anticipo de la herencia y el valor monetario de lo que se dará como adelanto. La minuta se elevará a escritura pública ante notario público y luego deberá ser inscrita en Registros Públicos”, anota.
El abogado inmobiliario recuerda a quienes deseen hacer un anticipo de legítima que la normativa civil prevé que tienen “herederos forzosos”: en grado descendiente son cónyuge e hijos; y en grado ascendiente, padres, abuelos o bisabuelos.
La Sunarp precisa que “los herederos forzosos no pueden ser excluidos de la herencia sin que exista causa legítima, ya sea por desheredación o por indignidad”. Y que “todos los hijos tienen derecho a recibir la herencia en la misma proporción, sin tomar en consideración si son fruto de una relación matrimonial o no, y sin importar cuál es su situación económica”. Para tener en cuenta.
Entrega selectiva
Miguel Cavero Velaochaga sostiene que es procedente que en vida una persona pueda ceder uno de los pisos terminados o también los aires de su casa a uno o más de sus hijos. En este caso, deberán ser previamente independizados en Registros Públicos, agrega.
“Esta persona deberá considerar que si efectúa este ‘anticipo de legítima’ de manera selectiva, es decir, considerando solo a uno o algunos de sus herederos, únicamente puede hacerlo respecto a la cuota de libre disposición, conocida como la porción disponible, que es la tercera parte de la masa hereditaria o total de sus bienes, que no está reservada exclusivamente a los herederos forzosos”, precisa.
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Publicado: 13/10/2020